Vous fermez votre boutique mais votre emplacement vaut de l’argent. Ou, à l’inverse, vous cherchez un local dans une rue commerçante où aucun local ne se libère sans prix de reprise. Dans les deux cas, l’enjeu est le droit au bail : le droit d’occuper le local et d’obtenir le renouvellement du bail, qui peut se vendre seul ou avec le fonds de commerce. Sa cession obéit à des règles précises, fixées par le bail et par le Code de commerce.
L’essentiel : vérifiez d’abord les clauses de cession du bail (interdiction du bail seul, agrément, intervention du bailleur), puis la clause de destination. Le cédant reste souvent garant des loyers du repreneur, mais seulement pendant trois ans. Le prix dépend surtout de l’écart entre le loyer et la valeur locative. Voici les étapes et les pièges.
Cession du bail seul ou du fonds de commerce
Il faut distinguer deux opérations :
- la cession du fonds de commerce, qui inclut le droit au bail mais aussi la clientèle, le nom, le matériel ; le repreneur poursuit en principe la même activité ;
- la cession du droit au bail seul, où le repreneur ne reprend que le local, souvent pour y exercer une autre activité.
La distinction est essentielle, car le bailleur dispose de plus de pouvoirs sur la cession du bail seul. Pour la cession d’un fonds complet, voir notre article sur la cession de fonds de commerce.
Ce que dit le bail : les clauses à vérifier
Les clauses limitant la cession
Le bail peut :
- interdire la cession du bail seul : la clause est valable ;
- soumettre la cession à l’agrément du bailleur ;
- exiger que le bailleur soit appelé à l’acte ou que la cession soit faite par acte notarié ;
- prévoir un droit de préférence du bailleur.
En revanche, toute clause qui interdit au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise est réputée non écrite. Le bailleur ne peut donc pas bloquer la vente du fonds par ce biais.
Céder le bail sans respecter les formalités prévues (agrément, intervention du bailleur, acte notarié) peut rendre la cession inopposable au bailleur et justifier la résiliation du bail, voire le refus de renouvellement sans indemnité.
La clause de destination
Le repreneur ne peut exercer que les activités autorisées par la clause de destination. S’il veut faire autre chose, il lui faut une déspécialisation :
- partielle : ajouter des activités connexes ou complémentaires, après en avoir informé le bailleur ;
- plénière : changer d’activité, avec l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge, souvent en contrepartie d’une hausse de loyer ou d’une indemnité.
Une clause tous commerces donne au droit au bail une valeur bien supérieure, car elle élargit le nombre de repreneurs possibles.
La clause de garantie solidaire
De nombreux baux prévoient que le cédant reste garant solidaire du paiement des loyers par le cessionnaire. Cette garantie est encadrée :
- elle ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession ;
- le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée.
Fixer le prix du droit au bail
Le prix n’obéit à aucun barème. Il dépend principalement de :
- l’écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché : plus le loyer est bas par rapport au marché, plus le droit au bail a de valeur ;
- l’emplacement (flux piéton, visibilité, rue numéro un) ;
- la durée restant à courir et la perspective de renouvellement plafonné ;
- la clause de destination ;
- l’état du local et les travaux à prévoir.
Exemple : une boutique louée 24 000 € par an dans une rue où la valeur locative de marché est estimée à 36 000 €. L’économie annuelle pour le repreneur est de 12 000 €. Les professionnels appliquent souvent un coefficient à cette économie, selon l’emplacement et la durée restante, pour estimer le prix.
L'acquéreur doit vérifier la date d'échéance du bail et le risque de déplafonnement du loyer au renouvellement. Un droit au bail acheté cher peut perdre sa valeur si le loyer rejoint rapidement la valeur de marché.
Le mécanisme de révision en cours de bail est expliqué dans notre guide sur la révision triennale et l’indexation du loyer commercial.
Les étapes d’une cession de droit au bail
- Relire le bail : clauses de cession, destination, garantie solidaire, échéance, loyer et charges.
- Négocier le prix et rédiger une promesse sous conditions suspensives (agrément du bailleur, financement, autorisations d’urbanisme ou d’enseigne).
- Obtenir l’accord du bailleur si le bail l’exige, et le convoquer à l’acte le cas échéant.
- Signer l’acte de cession, sous seing privé ou notarié selon le bail.
- Rendre la cession opposable au bailleur par signification par commissaire de justice ou par son intervention à l’acte.
- Enregistrer l’acte et payer les droits d’enregistrement.
- Effectuer les formalités au registre pour le cédant (cessation ou modification) et le cessionnaire (création ou modification).
Les situations particulières
Le départ à la retraite du locataire
Un locataire qui fait valoir ses droits à la retraite bénéficie de règles spécifiques permettant, sous conditions, de céder son bail en changeant d’activité, après en avoir informé le bailleur, qui dispose d’un droit de préemption dans ce cas. Ce régime facilite la sortie des commerçants qui partent à la retraite sans repreneur dans la même activité.
La cession dans le cadre d’une procédure collective
Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective, le droit au bail peut être cédé par l’administrateur ou le liquidateur, et certaines clauses du bail limitant la cession peuvent être écartées. Les repreneurs y trouvent parfois des emplacements à des prix inférieurs au marché.
Le droit de préemption de la commune
Dans certains périmètres de sauvegarde du commerce de proximité, la commune peut exercer un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux. Le vendeur doit alors déposer une déclaration préalable en mairie et attendre la réponse de la commune avant de signer définitivement.
Fiscalité de la cession
Pour l’acquéreur
La cession d’un droit au bail supporte des droits d’enregistrement calculés selon le barème applicable aux cessions de fonds de commerce, par tranches de prix, avec une première tranche exonérée. Le barème est fixé par la loi : faites calculer le montant exact par votre conseil.
Pour le vendeur
Le prix encaissé constitue en principe une plus-value professionnelle, imposable selon le régime de l’entreprise, avec des régimes d’exonération possibles selon le montant de la cession, la durée d’activité ou le départ à la retraite. Faites valider le traitement par un expert-comptable avant de fixer le prix.
Points de vigilance du vendeur
- Vérifier que le bail autorise la cession du bail seul
- Obtenir l'agrément du bailleur avant de signer
- Limiter le risque de la garantie solidaire
- Anticiper l'imposition de la plus-value
Points de vigilance de l'acheteur
- Clause de destination compatible avec son activité
- Durée restante et loyer au renouvellement
- État du local et travaux à sa charge
- Droits d'enregistrement à ajouter au prix
Une cession de droit au bail engage le vendeur et l’acheteur pour plusieurs années : l’intervention d’un avocat spécialisé en baux commerciaux ou d’un notaire est fortement recommandée. Dans les centres-villes de Bordeaux, Biarritz ou La Rochelle, où les emplacements numéro un sont rares, le prix du droit au bail représente souvent l’essentiel de la valeur de reprise d’une boutique.
À retenir
- Le droit au bail peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce, avec des règles différentes.
- Le bail peut interdire la cession du bail seul, mais pas la cession à l'acquéreur du fonds.
- La garantie solidaire du cédant est limitée à 3 ans, avec une information du bailleur sous 1 mois en cas d'impayé.
- Le prix dépend surtout de l'écart entre le loyer et la valeur locative, de l'emplacement et de la clause de destination.
- L'acquéreur paie des droits d'enregistrement selon le barème des fonds de commerce ; le vendeur réalise une plus-value professionnelle.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail est le droit, pour le locataire commercial, d'occuper les locaux jusqu'à la fin du bail et d'en obtenir le renouvellement. Il a une valeur patrimoniale, souvent importante dans les emplacements recherchés, et peut être vendu à un autre commerçant, seul ou avec le fonds de commerce.
Le bailleur peut-il interdire la cession du bail ?
Il peut interdire ou encadrer la cession du bail seul, et la clause est alors valable. En revanche, toute clause interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise est réputée non écrite. Le bail peut aussi exiger l'agrément du bailleur ou son intervention à l'acte.
Le cédant reste-t-il responsable après la cession ?
Souvent oui, si le bail contient une clause de garantie solidaire : le cédant garantit alors le paiement des loyers par le cessionnaire. Cette garantie est toutefois limitée à trois ans à compter de la cession, et le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le mois où la somme aurait dû être payée.
Comment fixer le prix d'un droit au bail ?
Le prix dépend surtout de l'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché, de l'emplacement, de la durée restant à courir, de la clause de destination et de la rareté des locaux. Dans les rues commerçantes très recherchées, il peut atteindre des montants élevés ; ailleurs, il peut être faible, voire nul.
Quels droits d'enregistrement paie l'acquéreur ?
La cession d'un droit au bail est soumise aux droits d'enregistrement applicables aux cessions de fonds de commerce, calculés par tranches selon le prix, avec une première tranche exonérée. Le barème est fixé par la loi et peut évoluer : faites calculer le montant exact par votre notaire, avocat ou expert-comptable.
Le repreneur peut-il exercer une autre activité dans les locaux ?
Seulement si la clause de destination du bail le permet. Sinon, il doit obtenir une déspécialisation : partielle, pour ajouter des activités connexes ou complémentaires, ou plénière, pour changer d'activité, avec l'accord du bailleur ou l'autorisation du juge et, le cas échéant, une hausse de loyer ou une indemnité.
