La location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce de le confier à un entrepreneur qui l’exploite à ses risques et périls, moyennant une redevance. Le propriétaire conserve le fonds sans l’exploiter ; le locataire-gérant dirige un commerce qui tourne déjà, sans avoir à le racheter immédiatement. C’est l’outil classique pour tester un commerce avant de l’acheter, préparer une transmission en douceur ou garder un fonds dans le patrimoine familial. Voici comment fonctionne ce contrat, ce qu’il doit contenir, comment fixer la redevance et les pièges qui coûtent cher.
La location-gérance en bref
Le mécanisme est encadré par le Code de commerce (articles L. 144-1 et suivants). Trois caractéristiques le définissent :
- Le propriétaire (le « loueur ») reste propriétaire du fonds : clientèle, enseigne, droit au bail, matériel. Il ne vend rien, il loue l’exploitation.
- Le locataire-gérant exploite en son nom et pour son compte. Il est commerçant, immatriculé, responsable des dettes de l’exploitation, et encaisse les bénéfices.
- Une redevance rémunère le loueur, périodique, fixe ou indexée sur le chiffre d’affaires.
À ne pas confondre avec le gérant salarié (qui exploite pour le compte du propriétaire, sous contrat de travail) ni avec le gérant-mandataire (qui exploite pour le compte du mandant contre commission, sans supporter les risques). En location-gérance, le risque d’exploitation bascule entièrement sur le locataire-gérant : c’est ce qui fait tout l’intérêt, et toute l’exigence, de la formule.
Pourquoi choisir la location-gérance ?
Côté propriétaire du fonds
- Préparer la transmission : confier le fonds au futur repreneur avant la vente, souvent avec une promesse de vente à la clé.
- Conserver un actif pendant une indisponibilité (retraite progressive, maladie, autre projet) sans laisser le commerce mourir.
- Percevoir un revenu régulier sans exploiter, tout en gardant la valeur patrimoniale du fonds.
Côté locataire-gérant
Pour l’entrepreneur, la formule est une alternative au rachat immédiat, dont les enjeux financiers sont détaillés dans notre article sur l’intérêt de racheter une entreprise existante.
Avantages
- Exploiter un commerce qui a déjà sa clientèle
- Mise de départ très inférieure à un rachat de fonds
- Tester l'activité, l'emplacement et la rentabilité en conditions réelles
- Se constituer un dossier bancaire solide avant un éventuel rachat
Inconvénients
- Redevance qui ampute la rentabilité chaque mois
- Aucun droit au renouvellement ni indemnité en fin de contrat
- La clientèle développée profite in fine au propriétaire
- Investissements risqués sur un fonds qui ne vous appartient pas
Les conditions à vérifier avant de signer
Avant toute signature, trois vérifications s’imposent :
- Le propriétaire peut-il louer son fonds ? Il doit en avoir la libre disposition. Depuis la simplification législative de 2019, l’ancienne condition d’exploitation préalable du fonds pendant deux ans a été supprimée, ce qui a fluidifié les mises en gérance, mais des restrictions particulières peuvent subsister selon les situations (fonds en indivision, procédures collectives, activités réglementées).
- Le bail commercial autorise-t-il la location-gérance ? C’est le point noir classique : certains baux l’interdisent ou l’encadrent. Mettre un fonds en gérance en violation du bail expose à la résiliation, c’est-à-dire à la perte de l’emplacement, donc de l’essentiel de la valeur du fonds. Relisez le bail ligne à ligne, comme nous le recommandons dans notre guide sur les points clés à négocier dans un bail commercial.
- Le locataire-gérant a-t-il la capacité d’exploiter ? Immatriculation, capacité commerciale, et le cas échéant diplômes ou licences exigés par l’activité (débit de boissons, boulangerie, pharmacie, transport…).
Chiffre d'affaires des trois derniers exercices, marges, état du matériel, contrats de travail transférés, litiges en cours, conformité du local : le locataire-gérant supporte les risques dès le premier jour. Un audit préalable sérieux est aussi indispensable qu'en cas de rachat.
Le contrat de location-gérance : les clauses qui comptent
Le contrat est libre dans sa rédaction, mais certaines clauses sont incontournables :
- Désignation précise du fonds : éléments corporels (matériel, mobilier, stock) et incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail) mis en gérance.
- Durée et renouvellement : contrat à durée déterminée (souvent un à trois ans) renouvelable, ou à durée indéterminée avec préavis de résiliation.
- Redevance : montant, périodicité, indexation, modalités de révision (voir ci-dessous).
- Répartition des charges : loyer du local, entretien, assurances, gros investissements, tout ce qui n’est pas écrit se plaide.
- Obligations d’exploitation : exploiter en bon père de famille, maintenir la destination du fonds, ne pas le déplacer, respecter les normes.
- Sort du stock : rachat au démarrage, reprise en fin de contrat, méthode de valorisation.
- Clause de non-concurrence en fin de contrat, encadrée dans le temps et l’espace.
- Promesse de vente ou pacte de préférence si la location-gérance prépare un rachat : prix ou méthode de valorisation, délai d’option, imputation éventuelle d’une partie des redevances sur le prix. Pour objectiver ce prix, appuyez-vous sur les méthodes de valorisation d’une entreprise avant cession.
La redevance : combien, et comment la fixer ?
La redevance est le nerf du contrat. Trois formules dominent :
| Formule | Principe | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Fixe | Montant forfaitaire mensuel ou trimestriel | Activité stable et prévisible |
| Variable | Pourcentage du chiffre d’affaires | Partage du risque entre les parties |
| Mixte | Minimum garanti + part variable | Le compromis le plus courant |
En pratique, les redevances constatées se situent souvent, en ordre de grandeur, autour de 5 à 15 % du chiffre d’affaires selon le secteur, la rentabilité du fonds et ce que la redevance couvre (avec ou sans loyer du local, avec ou sans matériel récent). Une méthode saine consiste à partir de l’excédent brut d’exploitation du fonds : la redevance doit laisser au locataire-gérant de quoi se rémunérer, financer son BFR et dégager une marge de sécurité, sous peine de mettre en gérance un fonds invendable et inexploitable.
Fiscalement, les redevances sont en règle générale soumises à la TVA et imposables entre les mains du loueur ; le locataire-gérant les déduit de son résultat. Faites chiffrer le montage par un expert-comptable avant de signer.
Formalités, publicité et responsabilités
La mise en location-gérance obéit à un formalisme précis :
- Publicité légale : le contrat doit faire l’objet d’un avis publié dans un support d’annonces légales dans les quinze jours de sa signature. La fin du contrat donne également lieu à publicité.
- Immatriculation : le locataire-gérant s’immatricule et mentionne sa qualité de locataire-gérant sur ses documents commerciaux (factures, devis, correspondances).
- Dettes d’exploitation : pendant le contrat, le locataire-gérant répond des dettes nées de son exploitation. Des mécanismes de solidarité peuvent jouer dans certains cas, notamment en matière fiscale : le loueur a tout intérêt à verrouiller ce point avec son conseil.
- Fin de contrat : la cessation de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes liées à l’exploitation du fonds contractées par le locataire-gérant pendant la gérance, un effet couperet souvent découvert trop tard.
Location-gérance ou vente directe du fonds ?
Tout dépend de l’objectif. Si le propriétaire veut sortir définitivement et encaisser un capital, la cession du fonds de commerce reste la voie directe. Si l’acheteur pressenti manque de financement, si le cédant veut vérifier la capacité du repreneur, ou si le marché rend la vente difficile, la location-gérance assortie d’une promesse de vente offre un chemin progressif vers la cession : le repreneur fait ses preuves, se constitue un historique d’exploitation bancable, et le prix peut être sécurisé dès le départ.
À retenir
- La location-gérance confie l'exploitation du fonds au locataire-gérant, à ses risques et périls, contre redevance.
- Vérifiez impérativement que le bail commercial autorise la mise en gérance avant de signer.
- La redevance se situe souvent autour de 5 à 15 % du CA ; elle doit laisser au gérant de quoi vivre et investir.
- Le locataire-gérant n'a ni droit au renouvellement ni indemnité : la clientèle développée revient au propriétaire.
- Pour préparer un rachat, adossez le contrat à une promesse de vente avec prix ou méthode de valorisation écrits.
- Publicité légale sous quinze jours, mentions obligatoires et audit préalable du fonds : le formalisme protège les deux parties.
Questions fréquentes
Qui paie le loyer du local en location-gérance ?
Le bail commercial reste au nom du propriétaire du fonds, qui demeure en principe redevable du loyer envers le bailleur des murs. En pratique, le contrat de location-gérance met très souvent cette charge à la charge du locataire-gérant, soit en l'intégrant dans la redevance, soit en prévoyant un remboursement. Il faut aussi vérifier que le bail commercial n'interdit pas la mise en location-gérance du fonds.
Le locataire-gérant peut-il racheter le fonds à la fin du contrat ?
Oui, et c'est un schéma très courant : la location-gérance sert de période d'essai avant l'achat. Le rachat n'est toutefois jamais automatique. Pour le sécuriser, il faut insérer dans le contrat une promesse de vente ou un pacte de préférence, avec un prix ou une méthode de valorisation définis à l'avance. Sans clause écrite, le propriétaire reste libre de vendre à qui il veut.
Que devient le personnel du commerce mis en location-gérance ?
Les contrats de travail en cours sont en principe transférés automatiquement au locataire-gérant, qui devient l'employeur pendant toute la durée du contrat, avec les mêmes conditions d'ancienneté et de rémunération. À la fin de la location-gérance, les salariés repassent chez le propriétaire ou chez le repreneur suivant. Ce point doit être audité avant signature, car il pèse directement sur la rentabilité.
Comment se termine un contrat de location-gérance ?
Le contrat prend fin à l'arrivée du terme prévu (s'il n'est pas renouvelé ou reconduit), ou de manière anticipée selon les clauses de résiliation. Le locataire-gérant ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement ni d'indemnité pour la clientèle qu'il a développée : le fonds, y compris la clientèle, revient au propriétaire. La fin du contrat rend par ailleurs exigibles les dettes liées à l'exploitation, et une publicité légale est requise.
La redevance de location-gérance est-elle soumise à la TVA ?
Oui, en règle générale, les redevances de location-gérance sont soumises à la TVA, car il s'agit d'une location de bien incorporel exploitée à titre onéreux. Pour le propriétaire, elles constituent des revenus imposables dont le traitement dépend de sa situation. Chaque montage ayant ses particularités, faites valider la fiscalité de la redevance par un expert-comptable avant de fixer son montant.
